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Besonderheiten eines Bauträgervertrags
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Aufgaben:
1.) Wie ist der Bauträgervertrag nach der Rechtsprechung des BGH rechtlich einzuordnen?
2.) Welche Voraussetzungen hat ein Anspruch aus § 637 III (Vorschuss)?
3.) Welches sind die Voraussetzungen eines Nacherfüllungsanspruchs gemäß § 635 I?
Lösungen:
1.) Nach gefestigter Rechtsprechung (Nachweise bei Palandt/Thomas § 633 Rn 1 ff und § 675 Rn 20 ff) weisen Verträge dieser Art zwar eine einheitliche Leistungsverpflichtung des Verkäufers auf und bilden deswegen rechtlich gesehen einen einheitlichen Vertrag. Bei der rechtlichen Behandlung ist jedoch zu differenzieren:
Grundsatz: Kaufvertragsrecht. Grundsätzlich ist Kaufvertragsrecht (§§ 433 ff.) anzuwenden. Deswegen bedarf der Erwerb des Grundstückes der notariellen Form des § 311b, weil die Pflicht zur Übereignung des Grundstückes aus § 433 folgt.
Kaufvertragsrecht hinsichtlich Gewährleistung aus dem Grundstück. Hinsichtlich der Gewährleistung aus dem Grundstück ist ebenfalls Kaufrecht anzuwenden.
Werkvertragsrecht bei Sachmängeln des Gebäudes. Falls es um Sachmängel des Gebäudes geht, ist i.d.R. Werkvertragsrecht anzuwenden. Dies gilt selbst dann, wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt ist. Werkvertragsrecht ist auch dann anzuwenden, wenn der Veräußerer das Bauwerk zunächst für sich selbst errichtet und sogar einige Monate (z. B. wie hier zu Werbezwecken) nutzt. „Entscheidend ist allein, dass sich aus Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrages sowie aus der Interessenlage der Parteien die Verpflichtung des Veräußerers zu mangelfreier Errichtung des Bauwerkes ergibt. Diese Verpflichtung muss also nicht ausdrücklich übernommen worden sein; es genügt, dass sie aus dem Zusammenhang der einzelnen Vertragsbestimmungen sowie aus den gesamten Umständen abzuleiten ist, die zum Vertragsschluss geführt haben. Ist sie zu bejahen, so knüpft daran die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht an“, falls die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht interessengerecht ist. Dies gilt unabhängig davon, ob die Parteien den Vertrag als „Kaufvertrag“ bezeichnen (BGH NJW 1982, 3342).
2.) Der Anspruch aus § 637 III BGB hat folgende Voraussetzungen:
- Bestehen eines Rechts zur Selbstvornahme gemäß § 637 I
- Fristsetzung zur Nacherfüllung und erfolgloser Fristablauf.
3.) Der Nacherfüllungsanspruch gemäß § 635 I BGB hat folgende Voraussetzungen:
- Vorliegen eines wirksamen Werkvertrages i.S.d. § 631 I BGB
- Sach- oder Rechtsmangel (§ 633 II, III)
- Kein Ausschluss des Nacherfüllungsanspruchs (§§ 275, 640 II)
- Kein Verweigerungsrecht des Unternehmers (§§ 275 II, III, 635 II)
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